Rechercher dans ce blog

Wednesday, August 25, 2021

Склады вместо квартир: почему стоит присмотреться к коммерческой недвижимости - Минфин

К концу года при условии введения жесткого карантина офисная недвижимость и объекты стрит-ритейла могут подешеветь на 3−10%. Зато складские помещения и в этих условиях добавят в цене еще 7%. Такие прогнозы делают профильные эксперты. «Минфин» узнавал, стоит ли вкладываться в склады и сколько на этом можно заработать.

Ситуация на рынке

Рынок коммерческой недвижимости по-разному отреагировал на кризис, связанный с пандемией. В первом полугодии, по данным геоинформационной системы «Увекон», стоимость аренды офисных помещений в среднем снизилась на 0,8%, торговых площадей — на 10%. Зато аренда складской недвижимости подорожала в среднем на 3,1%.
Что касается объектов, выставленных на продажу, то за 6 месяцев 2021 года складские помещения выросли в цене на 8,6%. Ощутимо подорожали склады во Львове (на 39,6%, аренда — на 10,5%), Киеве (на 30,8%, аренда — на 8,3%), Днепре (на 29,5%, аренда — на 29,9%). В Харькове рост цен был более умеренным (на 6,7%), а в Одессе стоимость складов осталась почти без изменений.

Средняя цена 1 кв м складской недвижимости в столице на сегодня составляет 552,7 $/кв.м. Но ценники на качественные помещения стартуют с 700 $/кв.м. Не осталась на месте и стоимость аренды.

«По сравнению с „докарантинным“ периодом конца 2019 — начала 2020 гг, арендные ставки в складской недвижимости постепенно увеличиваются — до 15%. На сегодня арендные ставки на рынке профессиональных складских помещений достигают 6−7 $/кв.м», — рассказал основатель Alterra Development Дмитрий Ковальчук.

Что сделало складскую недвижимость такой востребованной даже в кризис?

Во-первых, — развитие онлайн-торговли. E-commerce и в карантин выступала драйвером спроса на склады, а в период локдаунов эта тенденция только усилилась.

Во-вторых, в Киеве и ранее наблюдался дефицит качественных складских помещений, расположенных вблизи города. Теперь же их становится еще меньше. Свободных мест практически нет: уровень вакантности в сегменте на сегодня составляет около 2%.

Уже эти два факта — слабая занятость ниши и рост ее востребованности — открывают большой потенциал для инвесторов.

Читайте также: Есть ли пузырь на рынке недвижимости Украины

Склад или квартира: во что выгоднее вкладываться

Коммерческая недвижимость обычно более прибыльна, чем жилая. По словам Дмитрия Ковальчука, основателя Alterra Development, инвестируя в складскую недвижимость, рассчитывать можно на:

  • 9−11% годовых — доход от аренды;
  • 9−12% — рост цены квадратного метра в течение хода строительства.

Период окупаемости профессионального складского объекта составляет примерно 9−10 лет.

«Что касается жилой недвижимости, здесь прибыльность находится на уровне 5%-7%, а период окупаемости зависит от многих факторов и составляет от 14 до 20 лет», — дополнил директор департамента рынка капиталов CBRE Ukraine Ярослав Горбушко.

Но вложения в складскую недвижимость требуют значительных средств. Если средняя сумма сделки покупки квартиры, по оценкам Alterra Development, составляет $50 тыс., то за объект складской недвижимости придется выложить около $250 тыс.

В мире распространен вариант инвестирования через закрытые паевые инвестфонды, которые зарабатывают на коммерческой недвижимости, в том числе и складской. В этом случае сумма входа на рынок через дробление ее между инвесторами на порядок ниже. Но в Украине эта практика пока не распространена. Поэтому можно приобрести объект в складчину.

Также можно доверить поиск ликвидного варианта и дальнейшее управление им управляющей компании. Это существенно сэкономит время и избавит от головной боли с поиском арендаторов, ремонтами и т. д.

Ключевые показатели инвестирования в квартиры и в склады

(по данным Альтерра Девелопмент)

Параметры

Квартиры

Склады

Средняя доходность, % в год

6−7%

10%

Средний порог входа

$50K

$250K

Возможность масштабироваться

низкая

высокая

Расходы собственного времени инвестора

высокие

низкие (при наличии управляющей компании)

Клиент

физлица

бизнес

Контракты

краткосрочные

долгосрочные

Ликвидность

высокая

средняя

Риск недостроя

средний

низкий

Рост стоимости кв. м в течение строительства

высокий

низкий

Читайте также: За месяц ценник на первичную недвижимость в столице вырос на 2,5%

Как выбрать «правильный» объект

Ключевым моментом в инвестициях в любую недвижимость является умение правильно выбрать объект. Складские помещения здесь не исключение.

«Безусловно, это должен быть профессиональный складской объект — качественно и правильно построен, площадью от 5000 кв. м, который будет находиться в радиусе 20 км от Киева, будет иметь удобную транспортную развязку и инфраструктуру для работников», — перечисляет основные требования к объекту инвестиций директор департамента рынка капиталов CBRE Ukraine Ярослав Горбушко.

Основатель Alterra Development Дмитрий Ковальчук советует также дополнительно обратить внимание и на другие параметры, как:

  • наличие территории для расширения застройки и дальнейшего развития комплекса;
  • отсутствие ограничений по эксплуатации сооружений.
  • наличие всей необходимой документации, прямых договоров на поставку коммунальных услуг (желательно с запасом мощностей).

Эксперты сразу предупреждают, что найти подходящий объект непросто. Ведь больших качественных складских комплексов на рынке мало. Почти все проекты, которые реализуются, часто арендуются еще на стадии строительства.​

Инвесторам в складские площади, а особенно новичкам, которые еще не очень знакомы с правилами игры рынка, не помешает обратиться за помощью к профессиональным консультантам. Они посоветуют достойный объект и проведут его всесторонний аудит. Это позволит минимизировать те риски, которые часто сопровождают сделки с коммерческой недвижимостью. Среди основных Ярослав Горбушко выделяет:

  • технические — например, плохое техническое состояние и другие конструктивные недостатки, которые могут негативно повлиять на эксплуатацию склада или потребовать значительных затрат на устранение;
  • юридические — риск, что соглашение могут признать недействительным, наличие невыявленных обязательств перед третьими лицами;
  • финансовые — неправильно просчитаны будущие денежные потоки от владения
  • макроэкономические — непредсказуемая смена рыночной ситуации
  • форс-мажор — война, стихийные бедствия.

Читайте также: Сколько можно заработать на доходных домах в Украине

Перспектива складов

Несмотря на ход пандемии, эксперты прогнозируют, что складская недвижимость однозначно будет расти. Основным драйвером сегмента будет оставаться e-сommerce.

Стоимость складов к концу года может увеличиться на дополнительных 7% даже в условиях жесткого локдауна. Такие же тенденции ожидаются и по арендным ставкам.

«Устойчивость складской недвижимости к кризисам делает ее более привлекательной для инвесторов. Учитывая повышенный спрос, а также рост стоимости арендной ставки за кв. м, ожидается увеличение активности в сегменте», — считает Дмитрий Ковальчук.

В ближайшей перспективе эксперты ожидают увеличения объема строительства складских арендных помещений.

«Около 47 000 кв. м складских площадей находятся на стадии девелопмента и ожидаются к выходу на рынок Киева в течение 2021−2022 годов», — сообщила директор департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine Наталья Сокирко.

В целом, объем нового предложения на рынке складской и логистической недвижимости Украины в течение следующих лет, по подсчетам Альтерра Групп, должен составить 364 тыс. кв.м. Больше всего пополнится рынок Львова и области, здесь запланировано на ввод около 200 тыс. кв.м.

Автор:

Adblock test (Why?)


Склады вместо квартир: почему стоит присмотреться к коммерческой недвижимости - Минфин
Read More

No comments:

Post a Comment

Украинцы выбирают Автомобиль года в Украине 2024: голосование стартовало - УНИАН

В рамках национальной акции " Автомобиль года в Украине " с 1 февраля на сайте a utoroku . ua стартовало голосование за звание...